为了提升物业服务品质，维护业主和物业服务企业的合法权益,有效规范、指导、监督业主大会选聘物业服务企业的行为，根据《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合我市实际，制定本实施意见。

　　一、适用范围

　　三明市辖区内的所有住宅项目小区和商业写字楼等。

　　二、组织机构及主要职责

　　（一）业主方及职责

　　业主大会：是选聘物业服务企业的决策主体,负责重大事项的集体决策。

　　业主委员会：执行业主大会的决定，是选聘物业服务企业的执行主体。业主委员会的主要职责是按照相关法律法规的要求，在县（市、区）物业主管部门和所属街道（乡、镇）、社区的监督指导下，积极组织召开业主大会，公开、公平、公正选聘物业服务企业，确保小区物业服务正常运行。

　　（二）行业管理部门及职责

　　县（市、区）物业主管部门：①指导、监督街道（乡、镇）、社区开展相关工作；②指导业主大会、业主委员会选聘物业服务企业相关工作，受理选聘结果和物业服务合同的备案。

　　街道（乡、镇）、社区：指导、监督业主大会和业主委员会的相关选聘活动,对暂无业主委员会的小区，由物业所在地的居民委员会代行部分业主委员会职责选聘物业服务企业。

　　三、选聘形式及相关要求

　　（一）业主大会选聘物业服务的形式（主要有两种）

　　1.业主大会自行组织选聘。由业主委员会拿出初步选聘方案，报所在街道（乡、镇）及所属县（市、区）物业主管部门同意后，本着公开、公平、公正竞聘的原则，组织召开业主大会投票（可采用电子投票方式）选择物业服务企业。

　　2.委托第三方机构代理选聘。由业主委员会提出委托选聘方案，经业主大会同意，委托第三方机构（有资质的招投标公司）选聘物业服务企业。

　　以上两种选聘方案必须经专有部分占建筑物总面积过半数且业主占总人数过半数的业主同意方可进行选聘程序。

　　（二）参聘企业相关要求

　　参与竞聘的物业服务企业有下列行为的不能参与竞聘活动：

　　1.物业服务企业管理的服务项目一年内因服务管理造成重大安全事故的；

　　2.物业服务企业管理的项目一年内2次因服务管理造成群体上访事件及处理整改不落实的或业主有效投诉5起以上处理整改不落实的；

　　3.物业企业服务在上年度三明市物业住宅小区年度工作考评中所服务的小区有2个以上（含2个）年度考评低于60分的；

　　4.物业服务企业存在提前介入选聘小区提供服务涉嫌构成行业不正当竞争的；

　　5.参与竞聘的物业服务企业在竞聘过程中有违法、违规、违纪行为的；

　　6.其他法律、法规、规章规定不得竞聘的。

　　四、选聘流程

　　（一）续签物业服务合同或选聘新物业服务企业的公告

　　小区前期物业管理结束前或小区物业服务合同期届满，业主委员会应召开业主委员会会议，研究讨论选聘物业服务企业的有关工作，并以公告的形式告知小区业主物业服务合同已届满、将由业主决定是否与现物业服务企业续签物业服务合同或新选聘物业服务企业。

　　（二）业主投票决定是否续聘或新聘物业服务企业的公告

　　第一份公告期满后业主委员会应以公告的形式告知小区业主投票决定是否续聘或新聘物业服务企业的投票时间、投票地点、投票形式及其他相关要求。

　　（三）续聘或新聘物业服务企业业主投票结果的公告

　　前期公告期满后，街道（乡、镇）、社区、小区业主委员会应按照公告的时间、地点、投票的形式组织召开业主大会进行投票，街道（乡、镇）、社区应对投票全过程进行监督，投票结果及时公告（投票结果内容包括：1.续聘现物业服务企业；2.业主自主选聘新物业服务企业；3.委托第三方机构代理选聘物业服务企业）。

　　（四）物业服务合同的制定

　　物业服务合同应由业主委员会以福建省住建厅出台的《福建省物业服务合同》（范本）为蓝本起草草案，可聘请物业方面专家或律师对服务合同内容进行指导。物业服务合同的文本应和参与竞聘的物业服务企业进行对接座谈，并请竞聘企业提出好的意见和建议。物业服务合同完成后应在小区内公告服务合同的全部内容，公告期满后按照业主大会议事规则表决通过。

　　（五）业主大会决定续聘物业服务企业形式的程序

　　如果业主大会投票决定续签物业服务合同，其他后续选聘程序终止，按照业主大会议事规则表决通过合同内容，业主委员会代表业主大会与现物业服务企业续签物业服务合同。

　　（六）小区业主大会决定选聘物业服务企业形式的程序

　　1.事先评估

　　小区业主大会投票决定选聘物业服务企业的，可以依据《三明市普通住宅前期物业服务等级标准》及《三明市物业服务收费实施办法》选择服务等级标准及对应的服务费用标准；也可以在业主委员会制定物业服务和收费标准时实行第三方评估，业主委员会可以持业主大会决议向属地街道（乡、镇）申请实施住宅区物业服务等级和收费标准以及服务重点难点事项评估（附件1）；评估人员通过辖区物业管理行政主管部门以工作联系单形式（附件2），由辖区物业管理行政主管部门在本市专家库中统一安排，出具专家评估报告（附件3）。

　　2.开展选聘工作

　　（1）业主委员会应当成立选聘工作小组，制定项目物业管理竞聘文件，竞聘文件至少包含以下几方面内容：

　　①选聘工作小组成员组成方案（可以由所属街道（乡、镇）工作人员、业主委员会成员、业主代表和邀请的社区工作人员等组成，人数为5-11人单数，业主代表不少于2人，选聘工作小组组长由所属街道（乡、镇）工作人员担任）；

　　②拟选聘物业服务企业的标准；

　　③项目物业管理人员配置的要求；

　　④项目物业服务和收费的标准；

　　⑤拟签订的物业服务合同草案（含物业服务合同期限）；

　　⑥物业服务企业竞聘流程。

　　⑦物业服务企业竞聘评分标准。

　　（2）业主委员会将竞聘文件在小区显著位置公示，公示期限不少于7个工作日，充分听取业主的意见和建议，同时公告业主意见、建议的采纳情况。如有20%以上业主书面提出意见、建议或异议的，所提内容应提交业主大会会议表决。

　　（3）业主委员会可以将竞聘公告发布至电视、报纸、网络等公开媒体，并在小区显著位置进行公示；

　　（4）业主委员会、选聘工作小组接受物业服务企业报名，并在小区显著位置公示资格审查结果；

　　（5）选聘工作小组组织确定参加竞聘的入围物业服务企业在小区显著位置如实展示企业简介、信用、在管业绩、营业执照等相关证照，拟派项目负责人简历（载明工作经历、至少近一年工作管理业绩情况），物业服务标准和收费价格等；

　　（6）选聘工作小组通过考察、测评和竞争性谈判，按照评分高低确定两名物业服务企业晋级业主大会作为选聘对象；

　　（7）业主委员会在小区显著位置公示晋级企业及有关情况，并按规定召开业主大会会议表决确定聘用的物业服务企业；

　　（8）业主委员会将业主大会的最终选聘结果在小区显著位置进行公示；选聘结果公示结束，即视作同意授权业主委员会根据业主大会的决定签订合同。

　　3.签约及交接

　　（1）业主委员会与业主大会表决通过的物业服务企业谈判签约，物业服务合同除双方盖章外还应当由业主委员会全体成员签名。

　　（2）业主委员会按照规定做好新老物业服务企业的交接工作，并督促新的物业服务企业办理物业服务合同的备案。

　　（3）物业服务合同参照附件范本。其他约定可另行签署补充协议，但补充协议内容不得违反相关法律法规。

　　（七）物业缺失的老旧小区，物业选聘程序另行规定。

  附件：1.三明市住宅区物业服务评估申请表

　　   2. 工作联系单

　　   3. 三明市物业服务事项评估报告

　　   4．福建省物业服务合同（范本）

三明市城市管理局

　　2019年10月25日