答复类别：B类

农工党三明市委员会：

贵委提出的《关于高标准推进老旧小区改造和统筹建立长效管理机制的建议》（第224088号）收悉。市政府对此高度重视，主要领导、分管领导先后作出批示，要求各有关单位抓好督办落实。市住建局作为老旧小区改造主管部门，牵头会同市城管局、司法局、数政中心、三元区政府等部门单位，按照市委、市政府的工作要求，认真研究并积极采纳你们提出的“三转变”“三色牌”“三着力”建议，推动我市老旧小区改造工作取得新进展。现将办理情况答复如下：

近年来，国家、省上对城镇老旧小区改造工作出台了一系列政策和工作要求。市委、市政府高度重视，将实施老旧小区改造工程列为市委、市政府为民办实事项目和城乡建设品质提升重点项目，全力推进老旧小区改造。目前，全市共完成老旧小区改造项目210个（2019年25个、2020年64个、2021年121个），涉及改造户数13.11万户、楼栋数7315栋、改造面积1161.65万平方米、小区个数641个，累计争取上级补助资金15.51亿元。通过实施改造，老旧小区基础设施短板不断补齐，居住环境品质明显提升，增强了人民群众获得感、幸福感、安全感。

一、关于突出因地制宜，做到“三转变”，夯实前期规划方面

根据《福建省人民政府办公厅关于印发福建省老旧小区改造实施方案的通知》（闽政办〔2020〕43号）文件精神，我市在老旧小区改造中始终坚持“民生优先、补齐短板，政府引导、居民参与，成片改造、注重特色，健全机制、建管并重”的基本原则，围绕“补齐设施短板、提升环境品质、完善社区治理、增进多方融合”的工作目标，推动城镇老旧小区改造。

（一）科学制定改造方案。在方案设计阶段，严格按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，通过走访入户、问卷调查、“居民夜谈会”等形式，充分尊重居民意愿，“改不改、改什么、怎么改”由居民集体讨论决定，突出停车位、充电桩、小区绿化、无障碍设施、适老适儿化改造、智能安防系统等民生热点，做到“一小区一方案”，进行“定制”式改造。同时，联合市城管局印发《关于加强老旧小区改造融入海绵城市建设的通知》，引入海绵城市建设理念，推动我市海绵城市创建。优化便民服务，联合邮政、文旅等部门印发《关于老旧小区改造配建智能信包箱、快递服务场所和“有声书屋”的通知》，加强智能化设施建设，推动绿色社区创建。目前，完成智能信包箱布点设计27个。

（二）加强改造模式创新。我市积极探索培育老旧小区改造实施运营主体，引导福建一建等国有企业参与老旧小区改造示范项目建设，结合片区改造打造项目收益点，通过后期运营收入平衡改造投入，实现可持续。比如市区杜鹃（牡丹）新村老旧小区改造项目，通过拆除柴火间，打通断头路，增设停车位、儿童微游乐等设施，整合区域内广告、停车位、智能信包箱，打造项目收益点，通过后期运营，让渡公共收益用于小区改造管理投入。

（三）强化特色元素融入。要求设计单位将“一区六城”元素和当地特色文化融入设计方案，同步推进老旧小区改造与社区文化建设，挖掘三明地域人文脉络，落实历史建筑保护修缮要求，保护历史文化街区和建筑风貌，打造人文社区，展现城市特色。印发《关于2022年城市精品老旧小区改造和乡村振兴精品示范线路建设的通知》，各县（市、区）选取一个重点老旧小区改造项目，深挖当地文化特色，因地制宜，深化设计方案，实行重点打造、重点保障、重点推进，例如三元区中医药文化街区老旧小区改造融入中医药特色元素，建宁县新生社区老旧小区改造项目将建莲文化融入小区改造等。

二、关于突出制度建设，打好“三色牌”，促进项目落地方面

（一）优化考核评价的“红牌”。一是强化考核评价。建立老旧小区改造评价考核机制，印发《三明市精品老旧小区和精品示范线路考核方案》，制定了三明市精品老旧小区项目考核评分标准，从组织领导、工作机制、资金保障、方案设计、三类改造内容、改造效果、后续管理、居民满意度等13个方面进行考评，“工作机制”方面包含方案征求意见、居民参与改造等内容；“资金保障”方面包含财政配套出资、居民出资和社会资本出资，均有激励得分；同时，明确将“居民满意度”纳入考核，占比10%。二是创新工作机制。出台《市区老旧小区供水供气管线改造工作机制的通知》，联合通信、电力等部门分别制定《市区老旧小区通信管线改造工作机制》《市区老旧小区电力管线改造工作机制》，通过明确管线改造范围、工作职责、工作流程，加快推进管线改造进度。关于“利用专业技术进行抗震加固加层旧房改造”建议，在今后改造中，对符合条件的小区改造项目中探索试行。

（二）夯实市场竞争的“黄牌”。一是强化项目管理。组建市、区、街道三级老旧小区改造工作专班，“街道每周碰头推进，区级每半月碰头推进、市级每月督导推进”。推广“居民夜谈会”工作机制，搭建沟通议事平台，发动居民积极参与改造方案制定、配合和监督施工、竣工验收等老旧小区改造全过程。通过推行业主“监督员”形式，将群众反映和发现的问题及时反馈监理和建设单位，共同保障项目实施质量。如五四新村、沪明花园改造项目，推选了有施工经验的小区居民参与工程建设过程监督。同时，牵头组织有关单位专业技术人员对市区老旧小区改造情况进行跟踪检查，结合督查发现的问题及市区各街道工作进展，每月定期进行通报“亮晒”，并督促责任单位落实整改，截至目前已发出通报4期。二是多方筹措资金。今年会同市发改委，召开第二批、第三批中央预算内资金政策培训会，明确投向重点，用好用足中央政策，已争取第一批上级补助资金1.81亿元，全省第一。推进各县（市、区）通过申请专债，加大对老旧小区改造投入，截至目前各县累计申请专债3.76亿元。同时，鼓励居民通过直接出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式出资参与改造。三是强化结果运用。对各县市区考核，根据《城镇保障性安全工程财政资金绩效评价办法》，每年组织对各县（市、区）开展绩效评价工作，评价结果将作为对各县（市、区）政府目标管理绩效考核和确定下一年度计划任务的重要依据。对业主单位考核，建立老旧小区改造评价考核机制，并与各单位绩效挂钩，细化考核细则，明确各扣分事项，对存在政策措施落实不到位、行政审批推诿扯皮、项目建设进度缓慢、质量安全问题突出等得分排名靠后的单位进行通报、约谈，确保年度各改造目标、工作责任落到实处。如：三元区老旧小区改造项目，每月对社区老旧小区建设项目进行评分，排名前三和排名后三的进行通报，进展滞后的项目进行差异化督促服务，年终评分结果与项目申报、奖励资金分配、先进评比挂钩。对施工单位考核，住建选派精干力量主动靠前服务，从项目技术交底开始跟踪服务项目，参照质安站双随机流程对各项目日常监管。如：革新巷老旧小区改造，通过建立日常检查机制，监理单位和施工单位对每个隐蔽工程节点拍照留底，住建会同建设单位合力进行双随机，及时派单整改。同时，组织第三方专业技术力量对市区老旧小区进行绩效评价，形成“三明市老旧小区改造（2020-2021年）调查评估报告”，指导推动2022年老旧小区改造工作。

（三）用好社情民意的“绿牌”。一是加强多方面引导。在老旧小区改造过程中，鼓励各县（市、区）推动设计师、建筑师进社区，辅导居民有效参与改造，推广“居民夜谈会”工作机制，收集群众意见，及时解决群众合理诉求。市司法局结合司法行政工作职能，通过构建社区物业矛盾纠纷调解平台、推进民主法治示范社区建设、推动城市社区法治化进程等三项措施，协助解决城市社区治理存在的突出问题，充分发挥“一村（居）一法律顾问”作用，引导当事人依法、理性反映诉求，依法维护自身合法权益。二是加强多层面协商。建立“市住建、区政府主导，区住建落实，街道主体，国企参与，群众监督”的工作模式，统筹推进老旧小区改造工作。邀请县（市、区）主要领导、辖区党员干部、人大代表、政协委员和居民代表参加“居民夜谈会”，群策群力，合力推动老旧小区改造。三是建立多渠道收声。关于在e三明中设立创新“老旧小区微议事”平台的建议，由于该平台的需求均可基于e三明“随手拍”功能实现，为避免平台重复建设，遵循对现有信息系统资源充分利用的原则，在老旧小区项目改造过程中，我们引导群众利用e三明“随手拍”反映问题，增设“老旧小区改造”诉求分类，加大宣传力度，使“老旧小区微议事”诉求上传至“随手拍”，由相关部门及时响应解决。

三、关于突出常态治理，坚持“三着力”，夯实后续服务方面

（一）着力构建管理体系方面。一是强化物业管理。市政府出台了《关于进一步加强物业管理的工作意见》，市城管局出台了《关于加强物业管理若干措施》，对建立物业管理引入机制、规范物业服务内容和标准、强化物业服务监督管理、完善物业服务考评等进行规范，特别是积极做好住宅小区做好业委会组建和换届指导工作，选准配强业委会班子。通过加强业委会规范化建设和党的建设等举措，指导建立、完善业主大会、业委会议事规则和小区管理经费筹集制度等，进一步做强业委会，更好地发挥出业委会在小区重大事项的议事决策作用。多部门联合制定出台《三明市老旧小区长效管理机制》，明确对已列入老旧小区改造计划的，要求在改造前提前成立业委会，让业主主动参与老旧小区改造建设。二是推进业主自治。根据小区实际情况，分类指导成立小区业主自治组织。对已有物业服务的小区，由城市管理部门、街道（乡镇）加强对业主委员会、物业服务企业的监督指导，完善现有服务管理模式，增强物业企业与居民融合度，提升物业管理水平和居民满意度；对封闭式或边界清晰开放式无物业服务小区，在城市管理部门指导下，街道（乡镇）、社区组织小区组建业主委会；对边界不明晰或楼栋数较少且相邻较远的无物业小区，不具备业委会成立条件的，指导组建业主自管会或街道、社区代为履行职责。结合老旧小区改造组建业委会。已列入老旧小区改造计划的，要求在改造前提前成立业委会，让业主主动参与老旧小区改造建设，实现居民从被动管理到主动参与治理；尚未列入改造计划的，积极组织街道、社区广泛宣传、上门动员，组织选举业委会成员。截至目前，在物业主管部门、物业企业积极参与配合下全市新成立小区业主委员会116个，新成立小区业主自管会34个，小区完成业主委员会换届42个。三是建立党建引领协调运行机制。发挥小区党支部在小区管理中发挥领导核心作用，对业委会运行、物业管理工作进行监督指导，实行民主事项党组织先议、重大决策党组织预审、制定和落实管理制度全程把关对于小区能自主解决的，由小区党支部牵头业委会、物业公司、居民代表、群众等商议解决；对于小区不能自主解决的，由小区党支部逐级提交社区、街道党建联席会议，组织共建单位共同商议、联合解决。会议议定事项需于10日之内在驿站公示栏向居民公开。2021年全市物业主管部门与街道、社区、业主委员会、物业企业共同协调处理物业方面投诉、纠纷全市2165件；物业企业协助业主委员会、社区申请住宅专项维修资金进行小区公共设施维修达759.98万元。

（二）着力提供优良服务方面。针对不同类型小区因地制宜、分类指导，多渠道提供优良服务。一是物业保障。对没有物业服务的小区，开展保障型服务，如红旗新村、铁路新村等由街道成立的物业公司提供基本环卫等服务；对厂矿小区等既有小区开展提升型服务，由国有物业管理公司提供专业化服务，物业行业主管部门牵头街道、社区召开规范小区物业管理工作会议，成立专门工作组，进一步加强居民自治管理。如群二社区、省安红印山小区、省安下洋小区、三化五村、三化二村、三化一村、三化育才路小区等由区城投物业提供专业化服务，形成常态长效治理；对条件较好小区提供星级服务，由社区指导自治管理，成立业委会根据市场化原则聘请物业公司,目前已完成124个新建等物业小区规范化管理，提升物业服务水平。二是服务保障。由街道牵头建立由社区工作者、小区居民、社区党员组成的社区志愿者服务队，积极开展关爱老人、关爱残疾人、关爱未成年人活动。同时与市、区司法局加强联动，联合出台《关于加强物业矛盾纠纷人民调解工作的意见》，挂牌成立市级物业矛盾纠纷调解委员会，全市成立社区物业矛盾纠纷调解室44个，有效地将物业矛盾纠纷化解在一线。

（三）着力强化治理措施方面。一是推进无物业小区规范化管理。专业物业企业管理模式由业主委员会成立选聘工作小组，通过考察、测评和竞争性谈判，选聘物业服务企业开展服务；业主自管模式通过协商自主选择服务外包或自聘人员负责小区日常物业服务；准物业服务中心管理模式由街道进行统筹安排，给予一定保障的基本物业服务。鼓励国有物业企业入驻无物业小区并给予相应优惠政策，引导物业企业采取提供一定免费物业服务时长供居民体验的“先尝后买”模式，让居民体验优质物业服务，培养居民购买物业服务消费理念。原则上封闭式及边界清晰开放式小区全部引进物业企业管理，未入驻物业企业小区由国有物业企业兜底入驻。目前，引进物业入驻无物业小区47个。二是加强物业服务考评。进一步细化落实《三明市物业服务年度工作考评办法》《三明市城管局关于选聘物业服务企业的实施意见（试行）》等规范性文件，开展物业企业信用综合评价、双随机检查和年度物业服务工作考评，牵头组织各县（市、区）物业主管部门对全市451个物业项目2021年度的物业服务工作情况进行考评。参与考评的215个物业服务等级三级以上（含三级）住宅物业项目，评定为五星27个、四星34个、三星103个，三星以下51个；参与考评的167个物业服务等级三级以下住宅物业项目，达标156个，不达标11个；参与考评的69个非住宅物业项目，评定为五星8个、四星9个、三星38个，三星以下14个。三是深化党建引领。深化落实《中共三明市委组织部关于推进“近邻”党建工作提升小区治理效能通知》精神，强化物业行业党的建设，着力解决小区管理失范、监督缺位、治理失衡等问题，补齐物业行业党组织建设短板，采取行业领建、项目促建、挂靠组建等形式，培育一批“红色管家”“红色物业”。

城镇老旧小区改造是党中央关心、老百姓期盼、社会关注的一项重要工作。下阶段，我市将从实际出发，进一步探索创新，及时总结实践经验，不断完善工作思路、机制和办法，切实改善城镇人居环境，提升城市品质，满足人民群众对美好生活的需求，让改造成果更多、更公平惠及全市人民，不断提高人民群众的获得感、幸福感和安全感，为全市经济社会发展注入更加强劲的动力。再次感谢农工党三明市委员会对我市老旧小区工作的关心和支持。

领导署名：吴晓文

联 系 人：黄建明

联系电话：8223993

三明市人民政府办公室