市直各单位：

　　《三明市市直行政事业单位经营性资产管理暂行办法》已经2011年6月8日市政府常务会议研究同意。现印发给你们，请认真贯彻执行。

　　二〇一一年六月八日

　　三明市市直行政事业单位经营性资产管理暂行办法

　　第一章  总  则

　　第一条  为进一步规范市直行政事业国有资产的经营管理，确保国有资产保值、增值，根据《三明市人民政府关于印发市直行政事业单位国有资产管理体制改革实施意见和市直行政事业单位国有资产管理整合营运暂行办法的通知》（明政文〔2009〕178号）及其他法律法规的有关规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条  本办法适用于所有执行《行政单位会计制度》或《事业单位会计制度》并纳入市级财政财务管理的行政事业单位经营性资产管理行为，包括市级党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、审判机关、检察机关、民主党派机关、社会团体以及学校、医疗机构等各类行政事业单位所有的经营性资产对外租赁、承包、自行经营、处置等行为。

　　第三条  市财政局是行政事业单位国有资产的主管部门，授权三明市市直行政事业资产管理营运中心（以下简称“资产管理中心”）具体负责市直行政事业单位国有资产的管理和监督。

　　第四条  市直行政事业单位经营性资产实行“谁管理谁负责”的原则。

　　已纳入资产管理中心统一管理的经营性资产由原资产管理单位负责门前“三包”、综治、精神文明、计生、申报招租、收缴租金或承包费等日常管理工作，市财政局按其租金收入的10%核拨管理费。

　　资产未纳入资产管理中心统一管理的市直各单位负责其名下经营性资产（含自行经营资产）的管理。

　　第五条  市直各单位资产的对外租赁、承包、处置，应遵循“公开、公平、公正”的原则，经资产管理中心审核后，统一由三明市公共资源交易中心（以下简称“交易中心”）采用拍卖（租）、招投标、网上竞价、密封式报价等方式进行公开交易。

　　第二章  租赁管理

　　第一节  公开招租程序

　　第六条  资产未纳入资产管理中心统一管理的市直各单位，应在现租赁合同期满前2个月，将拟招租资料报送资产管理中心，并同时将拟公开招租事宜以书面形式通知原承租人，按时结清租金、承包费、水、电、气、物业管理等费用。

　　纳入资产管理中心统一管理的经营性资产在原租赁期满前2个月，直接由资产管理中心办妥招租前相关事项后，委托交易中心组织公开招租。

　　第七条  资产管理单位报送拟招租资料时，应填报《关于经营性资产组织公开招租的函》、《三明市行政事业单位经营性资产基本情况表》等资料。

　　交易中心对经营性资产的公开招租进行全过程监督管理，审核拟招租资料，对其中违背“公开、公平、公正”原则的内容提出修改意见，并通知报送单位予以更正。

　　第八条  政府鼓励市直各单位的经营性资产通过合法程序优先租赁给规模化、专业化、规范化的行业经营使用，若有明确的城市区域（经济）发展规划的可设定统一的经营范围，以便于形成特色的专业市场，做强做大市区经济。

　　一般对外租赁的经营性资产原则上不设定限制条件，但对部分位于居民区、办公区确需设定限制条件的租赁资产，可根据实际情况设定限制经营范围。

　　限制经营范围包括：高污染、噪声大、气味浓，严重影响周边环境和他人正常工作、生活、学习秩序的小炒（吃）店、食品加工店、歌舞厅、麻将馆、冷作加工、汽车货运、机械维修等经营项目，即“不扰民项目”。

　　第九条  经营性资产公开招租的起租价，由资产管理单位根据具体情况设定。

　　第十条  公开招租方式及程序：

　　（一）公开拍租

　　1.选择拍租中介机构实施拍租活动。

　　2.在举行公开招租会15天之前，拍租中介机构应将公开拍租的相关信息，在三明公开发行的报纸、三明市公共资源交易网及资产管理单位指定的其他媒介上公布，并同时告知原承租人。

　　3.招租公告应载明资产的坐落、建筑面积、出租期限、竞拍起租价、竞拍保证金以及报名的时间、地点、条件，招租会的时间、地点等内容。

　　4.招租报名事宜由交易中心统一受理；拍租中介机构应积极协助交易中心做好报名工作，并做好报名资料的保密工作。

　　5.交易中心应视拍租资产情况，在受理竞租报名时收取不少于月起租价3倍以上（含3倍）的竞租保证金，并在拍租活动结束次日起5个工作日内全额退还未竞得人的竞租保证金。

　　6.公开拍租活动一般由拍租中介机构组织、注册拍卖师主持，在拍租公告指定的时间和地点，由参拍者公开举牌报价竞租。

　　7.拍租中介机构应在交易中心指定的地点实施拍租活动，拍租活动结束后，应现场与竞得人签订成交确认书，并以书面形式通知竞得人在拍租活动结束之日起10日内到资产管理单位办理租赁合同的签约手续。

　　正常情况下，在规定时间内竞得人未与资产管理单位签约的，视为主动放弃承租资格，按违约处理，并取消其一年参与竞拍的资格。该拍租标的重新拍租或按其竞得条件由其他意向人协议租赁。

　　8.资产管理单位应根据经交易中心确认的《拍卖（租）成交确认书》办理租赁合同的签约手续，并向竞得人收取不少于3个月的履约保证金。

　　9.拍租中介机构应在受理竞租报名前3日将《拍租须知》和《拍租规则》等拍前资料报交易中心审核，拍租活动结束后5日内将拍租资料分别报备交易中心、资产管理中心。

　　（二）网上竞租

　　1.网上公开竞租的信息主要发布网站：市公共资源交易网等。

　　2.网上公开竞租的挂牌期限为15天（含节假日）。

　　3.网上公开竞租报名事宜由交易中心统一受理。

　　4.网上公开竞租的保证金，为3倍于竞租月起租价。

　　5.网上公开竞租活动一般由交易中心组织，挂牌到期后，按照“价格优先、时间优先、原承租人优先”的原则，最高有效报价者即为竞得承租人，其竞租保证金自动转为合同保证金，不足部分应予补齐。

　　6.网上竞租结束次日起5日内，交易中心应书面通知竞得人在竞租结束之日起10日内到资产管理单位办理租赁合同的签约手续。竞得人逾期未办理签约手续的，视为主动放弃，由交易中心没收其保证金，原竞租标的重新招租或按其竞得条件由其他意向人协议租赁。

　　（三）密封式报价

　　1.各招租标的均设保留价。保留价由资产管理单位、交易中心与监督人员临时共同设定并密封，在报价单收齐后开启公布。报价高于保留价的为有效报价。

　　2.竞价者在公告指定的时间和地点集中密封式手写报价，最高有效报价者即为承租人。但若原承租人行使优先权的，则原承租人为该标的的承租人。

　　3.若最高有效报价相同，则进行下一轮密封式报价，直至产生最高有效报价者时止。

　　4.密封式报价活动由交易中心负责组织，资产管理中心和资产管理单位参与，纪检监察部门进行全程监督。

　　第十一条  根据《中华人民共和国拍卖法》第三十九条规定，因竞得人违约或竞租人违反竞租的相关规定，造成拍租标的再行拍租的，若拍租价格低于原拍租价格，除没收竞租保证金外，竞得人还应承担由此造成的经济赔偿责任。

　　第二节  不宜公开招租资产管理

　　第十二条  符合以下条件的资产（不含经营旅店业的资产）经批准可暂不进行公开招租（简称“不宜公开招租资产”）：

　　（一）符合明政办〔2010〕56号文规定租赁的公房。

　　（二）所从事或经营的项目属于国有社会公益事业或非盈利为目的社区综合服务机构，如街道办、居委会、公安值勤点、邮政网点、银行网点、社区医疗门诊点等。

　　（三）为促进市区第三产业和总部经济的发展，同时具备以下条件，并从事第三产业的经济实体所租赁的资产：

　　1.企业法人注册地在三明市区；

　　2.注册资本在50万元以上；

　　3.企业在三明市区年纳税总额20万元以上（不含缴纳个人所得税）；

　　4.按时缴纳租金，自觉履行合同。

　　（四）市直行政事业单位租用的办公场所；作为公益项目的拆迁安置房；因公益项目建设需要进行置换的房屋。

　　（五）其他特殊情形的资产。

　　第十三条  不宜公开招租资产的租期为三年，租金标准按以下原则确定：

　　（一）符合条件租赁公房的，按政府规定的公房租金标准收取租金。

　　（二）对国有非盈利性社会公益事业单位的经营性资产，政府有租金标准的，按不低于同地段租金标准收取；没有租金标准的，第一次在原租金基础上增加30%的标准收取，续租的按每年7%递增。

　　（三）对国有微利性社会公益事业单位的经营性资产，按照评估机构市场评估租金80%标准收取。

　　（四）对其他盈利性经济实体经营性资产和用于其他特殊情形的资产，按照评估机构市场评估租金标准收取。

　　上述评估租金由资产管理中心委托有资质的评估中介机构进行评估确定。

　　第三节  未成功租赁资产的管理

　　第十四条  未成功租赁的资产原则上应继续报送交易中心公开招租。但在重新组织公开招租期间，如有意向承租人愿以前次起租价下浮不超过5%承租的，资产管理单位报经资产管理中心同意，则可采用协议租赁方式，由资产管理单位与意向承租人签订不超过3年的租赁合同。

　　第十五条  因起租价较高而未成功租赁的资产，资产管理单位应重新核定起租价。重新核定的起租价较前次起租价下降幅度超过5%的，不得采用协议租赁方式对外租赁。

　　第十六条  因资产破旧而未成功租赁的资产，资产管理单位应对该资产进行必要的修缮后再予招租。

　　第四节  承租优先权的行使

　　第十七条  原承租人仅对所承租资产第一次拍租时享有承租优先权。但若原承租人存在违约行为的，则其不享有承租优先权。

　　原承租人是否享有承租优先权，由资产管理单位负责审核，并提供书面材料。

　　第十八条  为保证国有资产租赁市场的正常有序发展，防止恶性竞争、恶意抬高租赁价格等行为，在公开招租过程中，根据起租价与加价幅度，采取最高限价措施保护原承租人的租赁优先权。

　　当报价达到起租价的150%时，若原承租人接受，则应终止该标的招租活动，由原承租人以起租价的150%的价格优先承租；若原承租人放弃的，则继续该标的招租活动。

　　第五节  租赁合同管理

　　第十九条  国有资产租赁合同的文本统一由资产管理中心提供。纳入资产管理中心统一管理的经营性资产租赁合同，甲方为资产管理中心，乙方为承租人，丙方为资产管理单位；未纳入资产管理中心统一管理的资产租赁合同，甲方为资产管理单位，乙方为承租人，丙方为资产管理中心。

　　市直行政事业单位国有资产的租赁，其合同履约保证金（其额度不低于3个月租金或承包费）统一由资产管理中心收取并管理。

　　第二十条  资产的租赁期限应根据资产性质和经营行业的不同进行合理确定：

　　（一）店铺及用于居住的资产，租赁期限一般为3年；

　　（二）写字楼和用于兴办各类娱乐场所、酒楼、大型商场、宾馆等需要高档装修装饰的场所，以及起租价20万元（年租金）以上的资产，租赁期限一般为5年。

　　第二十一条  2010年5月1日以后，经过交易中心公开招租的资产，允许续租一次，续租期为两年；租用楼堂馆所（不含食堂）等较大场所兴办宾馆或经营其他三产服务业且年租金在20万元以上的，允许再续租一次。承租人必须在原租赁合同期满前2个月，向资产管理中心提出书面续租申请，并同意续租期间租金按以下公式计算确定：

　　续租合同年租金=原合同年租金×[1+原租赁合同租期（年）×7%]

　　逾期未提出书面续租申请的，视为放弃续租权，该资产重新公开招租。

　　第三章  自行经营资产管理

　　第一节  国有资产占用费的收取

　　第二十二条  自行经营资产主要指：自行经营实体资产，即由单位兴办或经营具有法人资格、面向社会经营的经济实体，如招待所、宾馆、企业等所占用的国有资产；内部配套服务经营资产，即因工作或业务配套需要兴办不具法人资格、面向单位内部服务的营业单位如内部食堂等所占用的国有资产。

　　第二十三条  鼓励市直各行政事业单位将自行经营资产与原单位在编人员脱钩，向社会公开租赁或承包经营。

　　第二十四条  自行经营资产采用收取国有资产占用费办法进行管理。

　　国有资产占用费是指对行政事业单位依据其占有使用国有资产（包括实物资产、无形资产和货币资金）进行自行经营所收取的一种国有资产补偿资金。

　　国有资产占用费=自行经营资产总值×占用费率

　　自行经营资产总值包括经营占用的固定资产、长期投资、无形资产、流动资产等现值总和。

　　第二十五条  国有资产占用费由资产管理单位按季缴交到资产管理中心。国有资产占用费率暂定每年5%。

　　原则上经营性资产总值应通过评估确认，无法评估的资产，由资产管理中心会同资产管理单位共同核定。为减少资产评估环节，第二年开始可按每年增长5%收取占用费。

　　第二十六条  以下自行经营资产，经批准可暂不收取或减半收取国有资产占用费：

　　（一）用于非盈利性社会公益事业、内部配套服务经营资产，如民政部门兴办的福利院、养老院等社会福利事业以及学校的学生食堂、医疗机构的食堂等免收国有资产占用费；

　　（二）用于微利性社会公益事业的经营资产，如停车场、游泳池等减半收取国有资产占用费。

　　上述需免收或减收国有资产占用费的，资产管理单位应于每年年初向资产管理中心提出书面申请，经资产管理中心审核并报市财政局批准后实施。

　　第二节  自行经营资产的招标管理

　　第二十七条  市直各单位自行经营资产对内、外承包经营，应按本办法第二章规定统一进入交易中心公开交易。

　　（一）资产管理单位负责自行经营资产公开交易文件的组织编制，并应核定和量化资产保值增值率、国有资产收益率、折旧额等具体可行的经济考核指标。并应在公告前七天将公开交易文件送交易中心审核，同时送资产管理中心备案。

　　（二）对于专业性比较强、有特殊要求的、属业务配套、为特定对象服务等非盈利性社会公益事业的自行经营资产，由资产管理单位商交易中心后，经市财政局或其授权单位批准，可以采用与其相适应的方式选择承租人或承包人。

　　第二十八条  承包合同的管理，根据所经营的性质和条件，参照本办法的相关条款执行。

　　第四章 经营性资产的处置管理

　　第二十九条  国有经营性资产处置是指资产管理单位对其占有使用的国有经营性资产进行产权转移及核销的行为。包括各类国有经营性资产的无偿调拨（无偿划拨、转让）、有偿转让（出让、出售）、置换、报损、报废、对外捐赠等。

　　第三十条  对资产管理单位超标配置、低效运转或长期闲置的国有资产，财政部门有权进行处置。资产管理单位需处置的国有资产范围包括：

　　（一）闲置资产；

　　（二）因技术原因并经过科学论证，确需报废、淘汰的资产；

　　（三）因单位分立、撤销、合并、改制、隶属关系改变等原因发生产权或者使用权转移的资产；

　　（四）盘亏、呆账及非正常损失的资产；

　　（五）已超过使用年限无法正常使用的资产；

　　（六）低效运转和超标准购置的资产；

　　（七）依照国家有关规定需要进行资产处置的其他情形。

　　第三十一条  资产管理单位处置国有资产应严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。国有资产处置审批权限继续按照《三明市财政局关于市直行政事业单位资产核实权限的通知》（明财行〔2007〕43号）文执行。

　　纳入资产管理中心统一管理的经营性资产处置由资产管理中心负责办理并告知原产权单位；未纳入资产管理中心统一管理的经营性资产处置由资产管理单位负责办理，并将处置结果等相关资料报资产管理中心备案。

　　第三十二条  国有经营性资产处置的程序：

　　资产处置应当遵循公开、公正、公平的原则。资产的出售、出让与置换应当按照规定的程序，进入交易中心，采取拍卖、招投标、协议转让及国家法律、行政法规规定的其他方式进行。

　　（一）资产出售：经批准同意出售的资产应通过资产评估。由资产管理单位选择并委托当地有资质的、并经财政部门备案认可的评估中介机构进行评估。如无特殊原因，处置价格不得低于评估价格。

　　对外投资的转让，其信息披露应按《企业国有产权转让管理暂行办法》（国务院国资委、财政部第3号令）规定执行。其它资产出售的信息披露可参照前述资产公开招租或对外投资的转让信息披露的渠道和期限执行。资产出售应按规定订立合同或协议，并按规定报备。

　　（二）资产报废：申请报废的资产应按规定的审批权限报批或报备。经批准报废的资产按有关规定清理回收。

　　（三）资产报损：资产管理单位应查明资产损失原因，分清责任，对由于个人原因造成的资产损失应落实赔偿责任，扣除赔偿部分以后的资产损失按规定的审批权限报批或报备。经批准报损的资产按有关规定清理回收。

　　（四）资产调拨：资产管理单位分立、撤销、合并、改制及隶属关系发生改变时，应当对其占有、使用的国有资产进行清查登记，编制清册，报财政部门审核批准，并及时办理资产转移手续。

　　第三十三条  资产管理单位在申报国有经营性资产处置时，应根据不同情况提交下列文件、证件及资料。

　　（一）能够证明资产价值或权属的有效凭证，如产权证书、购置发票等复印件；

　　（二）具有法律效力的外部证据、社会中介机构的经济鉴证证明和特定事项的单位内部证据;

　　（三）单位分立、撤销、合并、隶属关系改变等情况下处置国有资产的，须提供撤销、合并、分立的批文；

　　（四）审批部门认为需要提供的其他资料。

　　第三十四条  财务处理和资产变更登记：

　　（一）财务处理：经主管部门和财政部门批准的资产处置，单位凭批准文件和合同、协议等有关凭证调整有关资产账目。按权限由单位自行处置的资产，凭单位内部审批意见和合同、协议等有关凭证调整有关资产账目。

　　（二）资产变更登记：资产受让单位凭调拨文件和相关资料到国土、房管、交警等部门办理产权变更登记或过户手续。

　　第五章  收益管理

　　第三十五条  经营性资产的租金、承包费和资产处置收入由资产管理单位负责收取，并及时全额通过财政非税收入系统缴入指定的财政专户。

　　第三十六条  资产管理中心每月通过非税收入系统监督各资产管理单位的租金或承包费收入缴交情况。对资产管理单位未能按合同收取租金、承包费，持续2个月实缴数额小于应收数额的，资产管理中心应将其欠缴情况上报市财政局，市财政局暂缓拨付该单位相当于欠缴租金、承包费的经费。

　　第三十七条  资产管理单位对拖欠租金或承包费2个月的租赁人或承包人，应依据合同约定果断采取措施，停止资产租赁或承包行为，并及时告知资产管理中心，资产管理中心应积极协助资产管理单位依法终止合同和收回资产。

　　第三十八条  资产管理中心应建立健全经营性资产的管理台账和统计分析制度，于每个月6日前将上个月各资产管理单位的租金、承包费收入情况上报市财政局各业务科室。

　　第三十九条  从2011年1月1日起，纳入资产管理中心统一管理的经营性资产的租金收入由资产管理中心统一申报纳税，租赁人或承包人需要税票的，到资产管理中心开据税票。未纳入资产管理中心统一管理的经营性资产的租金或承包费由各资产管理单位自行申报缴税。

　　第六章  其他规定

　　第四十条  禁止承租人对所使用的经营性资产进行结构性的改造装修。承租人确因经营需要进行重大装饰装修的，在不影响租赁资产及附属设施结构安全和周边环境的前提下，须事先以书面方式征得资产管理单位同意，并依法报消防、规划建设和公共安全等相关管理部门审批同意后方可实施。

　　第四十一条  经营性资产的日常维护、维修由使用人自行负责。经营性资产的结构性维修由使用人向资产管理单位提出，资产管理单位研究认为符合维修条件且维修费用预算在2万元以下的由资产管理单位按规定程序确定施工队伍进行维修；维修费用预算在2万元以上的，应按有关规定审批后实施。

　　第四十二条  任何单位不得以任何理由将经营性资产转为非经营性资产。未经市政府批准同意，擅自将经营性资产转为非经营性资产的，在单位部门预算中按被改变用途经营性资产的年收入直接扣减其经费，单独列示。

　　第四十三条  市监察局、财政局、审计局、市效能办应加强对市直各单位资产对外租赁、承包、自行经营、处置等情况进行监督检查，保证国有资产管理体制改革和规范管理工作健康有序地开展。

　　第四十四条  以往规定与本办法内容不一致的，以本办法为准。

　　第四十五条  本办法由市财政局负责解释。

　　第四十六条  本办法自发文之日起执行。