图解:《三明市既有住宅增设电梯实施办法(修订)》政策解读

日期:2022-08-08 17:01 来源:市政府办
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  一、出台背景

  近年来,随着老龄化社会的来临,群众对既有住宅增设电梯的需求日益强烈,人大代表建议、政协委员提案也持续反映相关问题。按照2010年省住建厅《关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》工作部署,2011年起三明市区陆续实施了20余个试点项目;2016年在总结试点、吸纳外地成功经验的基础上,市住建局等五部门联合出台《三明市既有住宅增设电梯指导意见》;2018年市政府办出台《三明市既有住宅增设电梯实施办法》,为我市增设电梯工作提供了政策支持和流程指引。政策实施以来,大批既有住宅已增设电梯,建设数量逐年上升,解决了群众的实际需求。

  因《三明市既有住宅增设电梯实施办法》已达有效期,期间《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)等上位法也发生了调整改变,为进一步规范工作,市住建局牵头相关部门,根据《民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国特种设备安全法》《福建省物业管理条例》《福建省电梯安全管理条例》《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》等有关规定,结合本市实际,认真梳理相关法律法规依据和程序,参考外地经验做法,重新征求相关部门及公众意见,修订出台了《三明市既有住宅增设电梯实施办法(修订)》(以下简称《办法》)。本《办法》着重解决电梯增设工作中遇到的实际问题和困难,以确保安全为前提,进一步优化完善审批程序,充分发挥基层组织的属地管理和协调服务功能,强化各方职责,充分尊重业主意愿,兼顾各方利益,对基本条件、技术要求、申请程序及后续管理维护等做出相关规定,为既有住宅增设电梯提供政策依据,切实保障和促进民生工作。

  二、主要修订内容

  (一)修改基本原则。明确既有住宅增设电梯遵循“政府引导、社区主导、业主负责、保障安全”的原则,实行民主协商、基层自治的工作机制。

  (二)修改表决要求。根据《民法典》第二百七十八条,增设电梯事项经同梯号房屋专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决同梯号房屋专有部分面积四分之三且参与表决人数人数四分之三以上的业主同意即可进行。

  (三)明确工作职责。为落实各方主体责任,《办法》对落实参建各方主体质量安全责任、街道社区属地责任和行业部门监管指导责任进行了明确和细化,要求设立一站式窗口,建立完善网格化管理机制,发挥街道的日常巡查和监管作用,强化工程建设质量安全监管,健全部门联动机制,形成工作合力。

  三、主要内容

  《办法》共分为十八条,包括适用范围、技术要求、申请主体、申请程序、资金筹措、责任主体、部门职责、使用管理、质量监督、确权登记、法律救济等。

  (一)明确适用范围。明确本市行政区域内具有权属证明或合法报批手续、已建成投入使用的四层及四层以上的多业主无电梯既有住宅增设电梯,适用本《办法》。已列入拆迁改造计划的住宅以及商业、商务办公楼不适用本办法。

  (二)明确技术要求。增设电梯应满足城市规划、建筑结构和公共消防等方面的要求,坚持因地制宜、安全适用、经济美观、风貌协调的原则,尽量减少对低层住宅以及相邻建筑的不利影响,不得影响城市规划实施,不得增加或者变相增加与增设电梯无关的空间。增设电梯使用的土地原则上应在建设项目用地红线范围之内。

  (三)明确实施主体。《办法》明确,增设电梯的实施主体为同意增设电梯的所有业主,也可由业主委托业委会、社区、物业企业、原开发企业、建筑施工企业、电梯生产安装企业和原房改售房单位等作为实施主体承担增设电梯的相关工作。

  (四)明确前期程序、实施流程及协商比例。规定了申请人在报建实施前应履行的制定初步方案、组织业主表决、进行方案公示、组织资格复核等流程。细化了经协商、协调或调解无法达成一致的,由申请人提请所在地街道召开听证会的相关要求。申请人履行完前期程序后,按照规划备案、设计图审、施工备案、竣工验收等流程组织项目实施,明确了竣工验收的相关要求。并新增老旧小区改造项目增设电梯简化审批手续的相关规定。

  根据《民法典》的有关规定并参照外地城市经验,《办法》明确申请人应就增设电梯的意向和具体方案等进行充分协商,并征求所在楼幢全体业主的意见,由同梯号房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可申请增设电梯。增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。

  (五)明确资金筹集方式。明确增设电梯的资金由业主根据所在楼层等因素协商,按一定分摊比例共同出资;业主还可按照有关规定提取住房公积金,申请使用住宅专项维修资金等。

  (六)明确责任主体。明确了参与既有住宅增设电梯的业主、勘查设计、图审、施工、监理、安装、维保、特检、房屋检测鉴定等单位以及业委会、物业企业等相关主体应履行的职责。

  (七)明确部门职责。结合市两办《关于明晰县乡职责规范“属地管理”的意见(试行)》(明委办发〔2020〕7号)精神,按照“街道统筹协调、社区负责实施、部门联合审查”和“简化便民”的原则,进一步明确各级政府、街道(乡镇)、社区和自然资源、住建、市场监管、城市管理(物业管理)、公积金中心、公安等部门的职责。理顺市、县(市、区)、街道(乡镇)和社区职责,形成部门、属地、物业等各层级联动处理机制。

  (八)设立一站式审批服务窗口。各县(市、区)人民政府负责本行政区域内既有住宅增设电梯的组织推进工作,将增设电梯工作统筹纳入辖区老旧小区改造计划;在政务中心设立增设电梯一站式审批窗口,受理增设电梯行政备案;推动建立网格化管理机制,发挥街道(乡镇)的日常巡查作用,形成以县(市、区)政府为主,县(市、区)相关部门和街道参加的协同配合工作机制,确保工程质量和施工安全。完善老旧小区物业管理,加强电梯后续管理维护,形成长效治理格局。

  (九)强化管理维护。明确业主应当共同协商确定具有电梯管理权利和义务的单位或个人为电梯使用管理单位,对电梯使用安全负责。

  (十)强化质量监督。增设电梯业主应当委托具备资质的单位负责工程施工和监理,签订委托合同,依法履行安全生产主体责任。各县(市、区)政府负责组织领导辖区增设电梯的安全生产工作,组织街道实施增设电梯安全生产全覆盖和常态化监管。街道负责具体组织实施辖区内增设电梯的安全生产管理工作,落实辖区增设电梯安全生产全纳管和常态化监管,细化完善管理机制和工作流程。各县(市、区)住建部门负责具体协调指导辖区增设电梯安全生产监管工作,依法查处街道上报的相关违法行为。增设电梯应依法向特种设备检验机构申请电梯安装监督检验,并接受特种设备安全监督管理部门的监督指导。

  (十一)明确确权登记。对增设电梯用地暂不收取土地出让金或土地使用费,用地面积不计入业主土地使用权范围。因增设电梯而增加的建筑面积由出资业主共有,不计入业主房产面积范围,增设电梯后增加的建筑面积不进行产权登记,不调整各分户业主的产权面积。房屋征迁时,增设电梯的建筑面积不计入安置面积。

  (十二)探索创新模式。探索建立增设电梯服务企业目录及统一采购平台,鼓励相关企业及其他社会组织根据市场需求,依法探索创新,积极试点推广各类市场化商业运作模式。

  (十三)相关权益保护。业主之间因增设电梯所产生的所有权、相邻权等民事权益争议由业主之间协商解决。各级人民调解委员会、相关行政管理部门应当依照法定职权和程序组织调解,促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。协商或者调解不成的,可依法通过民事诉讼途径解决。

  联系人:林彬,电话:8594379

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三明市既有住宅增设电梯实施办法(修订).jpg

  一、出台背景

  近年来,随着老龄化社会的来临,群众对既有住宅增设电梯的需求日益强烈,人大代表建议、政协委员提案也持续反映相关问题。按照2010年省住建厅《关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》工作部署,2011年起三明市区陆续实施了20余个试点项目;2016年在总结试点、吸纳外地成功经验的基础上,市住建局等五部门联合出台《三明市既有住宅增设电梯指导意见》;2018年市政府办出台《三明市既有住宅增设电梯实施办法》,为我市增设电梯工作提供了政策支持和流程指引。政策实施以来,大批既有住宅已增设电梯,建设数量逐年上升,解决了群众的实际需求。

  因《三明市既有住宅增设电梯实施办法》已达有效期,期间《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)等上位法也发生了调整改变,为进一步规范工作,市住建局牵头相关部门,根据《民法典》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中华人民共和国特种设备安全法》《福建省物业管理条例》《福建省电梯安全管理条例》《福建省住房和城乡建设厅关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》等有关规定,结合本市实际,认真梳理相关法律法规依据和程序,参考外地经验做法,重新征求相关部门及公众意见,修订出台了《三明市既有住宅增设电梯实施办法(修订)》(以下简称《办法》)。本《办法》着重解决电梯增设工作中遇到的实际问题和困难,以确保安全为前提,进一步优化完善审批程序,充分发挥基层组织的属地管理和协调服务功能,强化各方职责,充分尊重业主意愿,兼顾各方利益,对基本条件、技术要求、申请程序及后续管理维护等做出相关规定,为既有住宅增设电梯提供政策依据,切实保障和促进民生工作。

  二、主要修订内容

  (一)修改基本原则。明确既有住宅增设电梯遵循“政府引导、社区主导、业主负责、保障安全”的原则,实行民主协商、基层自治的工作机制。

  (二)修改表决要求。根据《民法典》第二百七十八条,增设电梯事项经同梯号房屋专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决,并经参与表决同梯号房屋专有部分面积四分之三且参与表决人数人数四分之三以上的业主同意即可进行。

  (三)明确工作职责。为落实各方主体责任,《办法》对落实参建各方主体质量安全责任、街道社区属地责任和行业部门监管指导责任进行了明确和细化,要求设立一站式窗口,建立完善网格化管理机制,发挥街道的日常巡查和监管作用,强化工程建设质量安全监管,健全部门联动机制,形成工作合力。

  三、主要内容

  《办法》共分为十八条,包括适用范围、技术要求、申请主体、申请程序、资金筹措、责任主体、部门职责、使用管理、质量监督、确权登记、法律救济等。

  (一)明确适用范围。明确本市行政区域内具有权属证明或合法报批手续、已建成投入使用的四层及四层以上的多业主无电梯既有住宅增设电梯,适用本《办法》。已列入拆迁改造计划的住宅以及商业、商务办公楼不适用本办法。

  (二)明确技术要求。增设电梯应满足城市规划、建筑结构和公共消防等方面的要求,坚持因地制宜、安全适用、经济美观、风貌协调的原则,尽量减少对低层住宅以及相邻建筑的不利影响,不得影响城市规划实施,不得增加或者变相增加与增设电梯无关的空间。增设电梯使用的土地原则上应在建设项目用地红线范围之内。

  (三)明确实施主体。《办法》明确,增设电梯的实施主体为同意增设电梯的所有业主,也可由业主委托业委会、社区、物业企业、原开发企业、建筑施工企业、电梯生产安装企业和原房改售房单位等作为实施主体承担增设电梯的相关工作。

  (四)明确前期程序、实施流程及协商比例。规定了申请人在报建实施前应履行的制定初步方案、组织业主表决、进行方案公示、组织资格复核等流程。细化了经协商、协调或调解无法达成一致的,由申请人提请所在地街道召开听证会的相关要求。申请人履行完前期程序后,按照规划备案、设计图审、施工备案、竣工验收等流程组织项目实施,明确了竣工验收的相关要求。并新增老旧小区改造项目增设电梯简化审批手续的相关规定。

  根据《民法典》的有关规定并参照外地城市经验,《办法》明确申请人应就增设电梯的意向和具体方案等进行充分协商,并征求所在楼幢全体业主的意见,由同梯号房屋专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决,经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意方可申请增设电梯。增设电梯拟占用业主专有部分的,应当征得该专有部分的业主同意。

  (五)明确资金筹集方式。明确增设电梯的资金由业主根据所在楼层等因素协商,按一定分摊比例共同出资;业主还可按照有关规定提取住房公积金,申请使用住宅专项维修资金等。

  (六)明确责任主体。明确了参与既有住宅增设电梯的业主、勘查设计、图审、施工、监理、安装、维保、特检、房屋检测鉴定等单位以及业委会、物业企业等相关主体应履行的职责。

  (七)明确部门职责。结合市两办《关于明晰县乡职责规范“属地管理”的意见(试行)》(明委办发〔2020〕7号)精神,按照“街道统筹协调、社区负责实施、部门联合审查”和“简化便民”的原则,进一步明确各级政府、街道(乡镇)、社区和自然资源、住建、市场监管、城市管理(物业管理)、公积金中心、公安等部门的职责。理顺市、县(市、区)、街道(乡镇)和社区职责,形成部门、属地、物业等各层级联动处理机制。

  (八)设立一站式审批服务窗口。各县(市、区)人民政府负责本行政区域内既有住宅增设电梯的组织推进工作,将增设电梯工作统筹纳入辖区老旧小区改造计划;在政务中心设立增设电梯一站式审批窗口,受理增设电梯行政备案;推动建立网格化管理机制,发挥街道(乡镇)的日常巡查作用,形成以县(市、区)政府为主,县(市、区)相关部门和街道参加的协同配合工作机制,确保工程质量和施工安全。完善老旧小区物业管理,加强电梯后续管理维护,形成长效治理格局。

  (九)强化管理维护。明确业主应当共同协商确定具有电梯管理权利和义务的单位或个人为电梯使用管理单位,对电梯使用安全负责。

  (十)强化质量监督。增设电梯业主应当委托具备资质的单位负责工程施工和监理,签订委托合同,依法履行安全生产主体责任。各县(市、区)政府负责组织领导辖区增设电梯的安全生产工作,组织街道实施增设电梯安全生产全覆盖和常态化监管。街道负责具体组织实施辖区内增设电梯的安全生产管理工作,落实辖区增设电梯安全生产全纳管和常态化监管,细化完善管理机制和工作流程。各县(市、区)住建部门负责具体协调指导辖区增设电梯安全生产监管工作,依法查处街道上报的相关违法行为。增设电梯应依法向特种设备检验机构申请电梯安装监督检验,并接受特种设备安全监督管理部门的监督指导。

  (十一)明确确权登记。对增设电梯用地暂不收取土地出让金或土地使用费,用地面积不计入业主土地使用权范围。因增设电梯而增加的建筑面积由出资业主共有,不计入业主房产面积范围,增设电梯后增加的建筑面积不进行产权登记,不调整各分户业主的产权面积。房屋征迁时,增设电梯的建筑面积不计入安置面积。

  (十二)探索创新模式。探索建立增设电梯服务企业目录及统一采购平台,鼓励相关企业及其他社会组织根据市场需求,依法探索创新,积极试点推广各类市场化商业运作模式。

  (十三)相关权益保护。业主之间因增设电梯所产生的所有权、相邻权等民事权益争议由业主之间协商解决。各级人民调解委员会、相关行政管理部门应当依照法定职权和程序组织调解,促使相关业主在平等协商基础上自愿达成调解协议。协商或者调解不成的,可依法通过民事诉讼途径解决。

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